Cần chứng minh năng lực tài chính cá nhân, doanh nghiệp trước khi đấu giá đất

Thông qua câu chuyện mà trên các phương tiện truyền thông đưa tin về việc các đối tượng cố tình phá hoại phiên đấu giá đất bằng cách đẩy giá cao bất thường (hơn 30 tỷ đồng/m2). Ngày 03/12/2024, Cơ quan CSĐT CATP Hà Nội đã ra Quyết định tạm giữ đối với các đối tượng: Phạm Ngọc Tuấn, Ngô Văn Dương, Nguyễn Đức Thành, Nguyễn Thế Trung, Nguyễn Thế Quân, về hành vi “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”, được quy định tại Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Việc đấu giá không thành công các lô đất gây rất nhiều hệ lụy

Dưới góc nhìn pháp lý, TS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) cho rằng cơ quan quản lý cần điều chỉnh giá khởi điểm sát thực tế, tăng đặt cọc, yêu cầu chứng minh tài chính và nâng mức xử phạt để ngăn nhiễu loạn thị trường. Đối với hành vi lợi dụng đấu giá đất để thổi giá, lũng đoạn thị trường đã được nhận diện. Qua đó, nếu không có chế tài xử lý nghiêm khắc hơn sẽ chẳng khác nào 'vết dầu loang' gây bất ổn thị trường bất động sản (BĐS).

Cụ thể, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn (Hà Nội) có báo cáo gửi lãnh đạo UBND huyện Sóc Sơn về người trả giá đất đấu giá lên đến 30 tỷ đồng/m2, sau đó bỏ đấu giá. Theo Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn, tại vòng đấu thứ 5, một số thửa đất khách hàng trả giá cao bất thường, trong đó có khách hàng P.N.T trả giá 30 tỷ đồng/m2 cho 3 thửa đất (lô A12, A13, C6). Cạnh đó, có khách hàng N.V.D trả giá 101,4 triệu đồng/m2 cho 13 thửa đất (B1, B10, B11, B12, B19, C7, A7, A8, A9, A10, A15, A16, A17). Hai khách hàng N.T.Q và N.T.T trả giá 98,4 triệu đồng/m2 cho 10 thửa đất (A2, A3, A4, A5, A6, B13, B14, B15, B16, B17). Ngoài ra, 2 khách hàng N.T.Q.L và N.Đ.T trả giá 50,4 triệu đồng/m2, 59,4 triệu đồng/m2, 62,4 triệu đồng/m2, 68,4 triệu đồng/m2 cho 10 thửa đất (A1, A11, B5, B6, B7, B8, C9, D5, D6, D7). Đến vòng thứ 6 (vòng đấu cuối cùng), có 36 thửa đất khách hàng không tiếp tục trả giá và 22 thửa đất khách hàng trả giá.
Kết thúc phiên đấu giá, có 22/58 thửa đất được đấu giá thành công với giá trúng thấp nhất 32,4 triệu đồng/m2; cao nhất 50,4 triệu đồng/m2; tổng số tiền theo kết quả trúng đấu giá của 22 thửa đất là 112,2 tỷ đồng. Về 36 thửa đấu giá không thành do tất cả các khách hàng không trả giá ở vòng 6 (vòng đấu cuối cùng). Huyện Sóc Sơn sẽ cho đấu giá lại các lô đất này vào tuần tới và giao CA huyện Sóc Sơn điều tra, làm rõ động cơ của nhóm người trên.

TS. Hồ Minh Sơn cho rằng, các lỗ hổng trong quy trình đấu giá hiện nay đang vô tình tạo cơ hội cho những hành vi thao túng, gây nhiễu thị trường. Một trong những vấn đề chính là giá khởi điểm được xác định thấp hơn nhiều so với thực tế. Điều này dẫn đến số tiền đặt cọc ban đầu không đủ lớn, khiến các nhà đầu tư dễ dàng tham gia với mục đích thiếu nghiêm túc. Có thể thấy, quá trình đấu giá, họ có thể đẩy giá lên cao một cách bất hợp lý, gây méo mó thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến đất đai các khu vực lân cận. Điển hình, hình thức đấu giá qua nhiều vòng càng tạo điều kiện cho những đối tượng phá hoại. Ở các vòng đầu, họ đẩy giá lên cao để gây nhiễu thị trường, nhưng sau đó dừng tham gia ở vòng cuối. Nếu không có ai trả giá cao hơn, lô đất coi như không được bán, những người tham gia phá hoại này vẫn nhận lại tiền đặt cọc bình thường.

Mặt khác, việc thiếu kiểm tra năng lực tài chính của người tham gia đấu giá. Từ đó, cho phép các đối tượng trả giá cao vượt khả năng tài chính của mình, sau đó bỏ cọc, gây ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín của phiên đấu giá và làm tổn hại thị trường bất động sản. Cần tăng cường các chế tài xử lý mạnh hơn đối với hành vi trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc hoặc cố tình phá hoại buổi đấu giá, nhằm ngăn chặn các hành vi thao túng thị trường trong tương lai. TS. Hồ Minh Sơn, nhấn mạnh: Chế tài xử lý hành vi này hiện còn quá nhẹ. Theo quy định hiện hành, người vi phạm chỉ bị mất tiền đặt cọc và có thể bị cấm tham gia các phiên đấu giá tiếp theo. Tuy nhiên, với các cá nhân không thường xuyên tham gia đấu giá, hình phạt này gần như không có ý nghĩa, dẫn đến hiện tượng vi phạm liên tục tái diễn”.

Bản chất của hoạt động đấu giá đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá về quyền sử dụng đất, đây là thủ tục hành chính trong việc giao đất, đây là quan hệ dân sự. Tuy nhiên, nếu có hành vi cản trở, khiến cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không thể thực hiện được thì đây là hành vi gây rối trật tự công cộng, là hành vi trái pháp luật nên người thực hiện hành vi có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý. Pháp luật nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi cản trở hoạt động đấu giá tài sản. Nếu người nào không có nhu cầu, không có khả năng thanh toán tiền để nhận đất sử dụng, không muốn mua nhưng vẫn tham gia đấu giá, trả giá cao rồi bỏ cọc, bỏ đấu giá khiến cho cuộc đấu giá không thành công, phải tổ chức đấu giá lại thì đây là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật và là hành vi gây rối trật tự công cộng, TS. Hồ Minh Sơn khuyến nghị.

Căn cứ theo Điều 70 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, có hiệu lực từ 1/1/2025 cũng có quy định, những người vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử phạt hành chính, kỷ luật hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, Luật sư Quỳnh cho rằng, Nhà nước cần có các quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ tính công bằng và ổn định của thị trường, tránh để thị trường bất động sản thành nơi trục lợi cho các 'cò đấu giá'. Đây là vấn đề có thể gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế, khi giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực và dẫn đến tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường. Việc tổ chức lại các phiên đấu giá sau khi bị phá hoại cũng làm tiêu tốn ngân sách, gây thiệt hại cho chính quyền địa phương, TS. Hồ Minh Sơn phân tích thêm.

Đối với người thực hiện hành vi cản trở đấu giá quyền sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 23, Nghị định 82/2020/NĐ-CP. Mức phạt cao nhất có thể tới 10 triệu đồng. Còn trường hợp hành vi cản trở hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức trả giá cao đến mức bất thường rồi không tham gia tiếp khiến cho hoạt động đấu giá không thể tổ chức được, tổ chức không thành công và nếu bị xác định là gây ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự, an toàn xã hội, người thực hiện hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Gây rối trật tự công cộng” quy định tài Điều 318, Bộ luật Hình sự năm 2015, với hình phạt tù thấp nhất 3 tháng, cao nhất 7 năm tù, TS. Sơn nói.

Qua theo dõi truyền thông và báo chí, thì vụ việc này, cơ quan chức năng sẽ vào cuộc xác minh làm rõ danh tính của những người đã trả giá cao rồi không tham gia tiếp, rồi đánh giá hậu quả đã gây ra để xem xét mức độ và xử lý theo quy định của pháp luật. Trong thị trường chứng khoán đã có những động thái xử lý những tình trạng như do đó trên thị trường BĐS cũng cần phải xử lý hành vi tương tự. Thậm chí trong luật an ninh mạng đã có quy định, lạm dụng hệ thống mạng và các phương tiện công nghệ thông tin để gây nhiễu loạn, tung tin thất thiệt cũng có thể phạm tội và có thể xử được.

Đối với hành vi thao túng thị trường, làm giá, thổi giá bong bóng của bất cứ thị trường nào cũng đều là tội phạm kinh tế. Trong khi đó, có các quy định về xử phạt vi phạm hành chính cho đến xử lý hình sự. Quan trọng là hành vi thao túng này rất tinh vi và phong phú, đa dạng. Vấn đề là làm sao để có thể chứng minh được đó là hành vi thao túng, thổi giá, làm giá cần được thực hiện một cách nghiêm túc. Và theo quan điểm của tôi thì cần phải làm điểm đối với một số trường hợp để răn đe...nhằm tránh gây ảnh hưởng đến nền kinh tế và thị trường. Cần xử lý mạnh tay đối với những hành vi này sẽ giúp cho thị trường BĐS phát triển bền vững, lành mạnh, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và người dân.

Văn Hải – Kiên Cường (TVVPL Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm)