Tháo gỡ những nút thắt để thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định

Trong giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thách thức…Đồng thời, có một số nguyên nhân liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Thế nhưng, từ 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng thay đổi tích cực khi áp dụng các đạo luật quan trọng…

Có thể thấy, thị trường bất động sản hiện mất cân đối cung cầu và thiếu hụt phân khúc bình dân. Thị trường cần có sự điều tiết phù hợp để đáp ứng nhu cầu người dân. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Ðiển hình, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Ðất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý và mở ra chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản. Các phân khúc bất động sản đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Thị trường bất động sản có cơ sở để kỳ vọng vào một viễn cảnh phục hồi theo hướng bền vững hơn, khi khung pháp lý quan trọng được mở ra với nhiều quy định và cơ chế chính sách tác động đến thị trường và các chủ thể tham gia. Mặc dù Chính phủ rốt ráo chỉ đạo điều hành nhưng nhiều điểm nghẽn chưa được khơi thông sau khi những văn bản pháp lý mới có hiệu lực…

Theo tìm hiểu của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) thì thị trường hiện đang mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc. Trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm trên thị trường yếu, cầu lớn, giá Hà Nội có xu hướng tăng nhanh. Trong khi đó, tại các tỉnh khu vực phía Nam, trong đó có TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2023-2024, gần như nhu cầu không tăng, giá các phân khúc không tăng, riêng nhà chung cư vẫn duy trì mức tăng khoảng 6%.

Mặc dù vậy, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu "tạo nhiệt", thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch… Ðiều này đòi hỏi các cơ quan quản lý cần triển khai có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan nhằm duy trì ổn định, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững trong tương lai.

Theo tìm hiểu của Viện IMRIC và Viện IRLIE cho thấy, nguồn cung thị trường bất động sản đã có chuyển biến tích cực vẫn còn một số hạn chế, cơ cấu sản phẩm còn chưa hài hòa. Cả nước hiện triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền; về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn; về giá giao dịch, một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ tại một số vị trí và loại hình. Nhìn chung 9 tháng qua, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ; thị trường cũng ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán, trong đó, các sản phẩm có giá bán hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo...

Mặc dù phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn, trong đó có những tác động nặng nề do bão số 3 - Yagi, tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, vượt mọi dự báo, nhờ sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, nhất là sự chỉ đạo, điều hành kịp thời, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự cố gắng của người dân, doanh nghiệp. Qua đó, tăng trưởng GDP của quý 3/2024 ước đạt tới 7,4%, đưa mức tăng trưởng GDP của nền kinh tế trong 9 tháng ước đạt 6,82%.

Có thể thấy, năm 2024 thị trường bất động sản dù còn nhiều khó khăn tuy nhiên càng gần đến cuối năm đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Các khó khăn, vướng mắc đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản tiếp tục được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ, thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện, các phân khúc có dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai. Tuy nhiên hiện nay, tình trạng biến động giá bất động sản cục bộ tại một số phân khúc và khu vực vẫn xảy ra, dẫn đến làm tăng giá chung trên thị trường. Do vậy, việc tìm ra giải pháp nhằm phát triển ổn định, bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới cũng là mục tiêu trong phát triển kinh tế đất nước.

Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Ðất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý và mở ra chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản. Các phân khúc bất động sản đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Trong đó, vẫn có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều nơi chưa tốt; xảy ra hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời. Cùng với đó, hiện tượng tạo giá ảo, "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản khi lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi, thao túng, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo Viện IMRIC và Viện IRLIE thì câu chuyện đấu giá đất "nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức "xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận "ăn trực nằm chờ" để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản. Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Chuyển động tích cực dự báo thị trường bất động sản - Tháo gỡ những vướng mắc sẽ phát triển ổn định

Cụ thể, trong quý 3, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng "nóng".

Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng "kỷ lục", với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư từ người mua ngoài tỉnh, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Hà Nội. Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng cải thiện trên diện rộng, với giá nhà đất thổ cư tại một số khu vực tăng từ 10-25% so với cùng kỳ.

Tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh thành vùng ven TPHCM tăng nhẹ, dao động từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn. Không chỉ vấn đề tăng giá cục bộ, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều vấn đề nan giải, đặc biệt là hàng loạt dự án "đắp chiếu" kéo dài, gây lãng phí nguồn lực quốc gia và ảnh hưởng tiêu cực đến người dân lẫn doanh nghiệp.

Tại Hà Nội, đang có gần 1.500 dự án bị dừng triển khai, còn tại Thành phố Hồ Chí Minh có tới 2.600 dự án. Tình trạng này không chỉ gây thiếu hụt nhà ở mà còn làm suy giảm cơ hội việc làm. Mặc dù, các cơ quan quản lý đã có những động thái tích cực để tháo gỡ khó khăn, tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đang gặp vướng mắc, bao gồm cả những dự án chậm tiến độ, dự án bị "đắp chiếu", hiện nay cần thiết nhất vẫn là xây dựng được một Nghị quyết Quốc hội nhằm tháo gỡ tốt hơn các vướng mắc liên quan đến pháp lý, quản lý và thủ tục hành chính,...

Như vậy, Nghị quyết này sẽ tạo ra khung pháp lý cần thiết để giải quyết triệt để các bất cập hiện tại. Ðây không chỉ là niềm hy vọng của các doanh nghiệp bất động sản mà còn là lời giải cho bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân. Nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn, các cơ hội đầu tư và phát triển bị bỏ lỡ. Ðặc biệt, với việc Luật Ðất đai đã được sửa đổi, sắp tới thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cơ hội mới nhờ các quy định thông thoáng hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng lớn như đường sắt cao tốc hay việc mở rộng mạng lưới đường bộ và đường sắt sẽ trở thành đòn bẩy mạnh mẽ, góp phần hình thành nhiều đô thị, mở ra những cơ hội đầu tư bất động sản trong tương lai.

Thực tế, vướng mắc trong định giá đất đang là vấn đề rất lớn đặt ra đối với các doanh nghiệp bất động sản, hàng loạt các dự án đang "tắc" ở khâu định giá đất. Thậm chí, có nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, nên chưa thể mở bán ra thị trường. Nghiêm trọng hơn, nếu định giá đất tăng cao, khiến cấu thành giá bán bất động sản trở thành một vòng luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất đối với các doanh nghiệp và thị trường. Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng. Như vậy, dù giá bất động sản có vẻ tăng trưởng tốt, nhưng thực tế sẽ không có người mua.

Song song đó, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội. Ðể giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm mở đường cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm: cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản.

Ðể thị trường bất động sản phát triển bền vững trong tương lai, quan trọng nhất là các thủ tục hành chính liên quan cần được cải cách mạnh mẽ, từ đó giúp doanh nghiệp nhanh chóng triển khai các dự án, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Trong đó, các bộ, ngành cũng tiếp tục nghiên cứu bổ sung những quy định mới đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn, đồng thời, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định, nhất là ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường…

TS. Hồ Minh Sơn